Waarom de huizenprijzen niet dalen tijdens de pandemie

Асуудлыг Арилгахын Тулд Манай Хэрэгслийг Туршиж Үзээрэй

De huizenmarkt stort niet in.

Een makelaar praat met potentiële huizenkopers, allemaal met maskers, buiten een huis.

Rick Nazarro van Colonial Manor Realty praat met geïnteresseerde kopers op de oprit van een huis dat hij op 2 mei in Revere, Massachusetts probeert te verkopen.

Blake Nissen voor The Boston Globe via Getty Images

Voor huizenjagers die zich afvragen of de coronaviruscrisis kan leiden tot een betere deal voor een aanstaande aankoop, is er slecht nieuws: waarschijnlijk niet, althans niet nu.

De huizenmarkt , een beetje zoals de beurs , is de laatste tijd in orde - zelfs tijdens een pandemie, een economische recessie en een landschap waar twee dagen in de toekomst kijken duister lijkt, laat staan ​​twee weken of twee maanden. Het duurde een flinke duik toen het coronavirus voor het eerst greep in de Verenigde Staten en in maart de thuisbestellingen begonnen te worden ingevoerd, maar de afgelopen weken begint het terug te komen. Alles is niet precies terug naar waar het voor de pandemie was, maar de lucht valt ook niet .

Volgens gegevens van Zillow , is de totale woningvoorraad met ongeveer 20 procent gedaald ten opzichte van vorig jaar vanaf de week die eindigde op 9 mei, terwijl de verkopen in afwachting nog steeds met meer dan 10 procent zijn gedaald, en het aantal nieuwe te koop staande aanbiedingen met ongeveer 25 procent. Maar de huizenwaarde is nog steeds met 4,3 procent op jaarbasis gestegen, en het typische huis is meer dan een kwart miljoen dollar waard. Het Commerce Department meldde dat de verkoop van nieuwe huizen licht gestegen in april, en hoewel de National Association of Realtors dat meldde: de verkoop van bestaande huizen daalde die maand , prijzen gestegen. Sommige recentelijk gegevens suggereert dat de vraag stijgt.

Het hele plaatje is dat dit een redelijk afgemeten reactie was, en dingen komen terug, zei Ed Pinto, directeur van het American Enterprise Institute Housing Center.

Dus wat geeft? Het lijkt erop dat kopers hun tenen weer in de markt beginnen te dompelen. Verkopers waren terughoudender, maar er moeten nog steeds deals worden gesloten - het punt is dat ze, omdat de vraag groter is dan het aanbod, qua prijsstelling niet toegeven. Snelle actie van de federale overheid en de Federal Reserve heeft ook geholpen om de huizenmarkt te stabiliseren.

Zeker, huizenmarkten zijn een zeer lokale kwestie – wat er in New York gebeurt, is niet hetzelfde als wat er in Texas gebeurt, vooral omdat beide anders door de pandemie zijn getroffen. En alleen omdat de markt vandaag in orde lijkt te zijn, wil nog niet zeggen dat het morgen ook zo zal zijn, vooral met alle onzekerheid rond het coronavirus en de economie.

De vraag op de lange termijn is wat er gebeurt met het werkloosheidspercentage, het bbp, hoeveel restaurants failliet gaan, hoeveel winkels failliet gaan, hoeveel winkelcentra, casino's en luchtvaartmaatschappijen sluiten, zei Pinto.

We zitten hier in de eerste helft van de tweede inning; er is nog veel dat nog moet worden uitgespeeld

In normale tijden kon ik met een zekere mate van vertrouwen spreken over wat er in de toekomst zou kunnen gebeuren, maar nu is er zoveel onzekerheid dat ik je alleen maar kan vertellen wat er nu gebeurt, zei Mike DelPrete, een vastgoedadviseur en academicus. We zitten hier in de eerste helft van de tweede inning; er is nog veel dat nog moet worden uitgespeeld.

Coronavirus sloeg toe tijdens wat de lente-aankoopboom had moeten zijn

Skylar Olsen, een econoom bij Zillow, legde uit dat de verwachtingen voor de huizenmarkt op weg naar het koopseizoen van de lente hoog waren. Dit zou het seizoen voor thuiswinkelen worden dat eindelijk was, zei ze. Maar toen sloeg het coronavirus toe. Net als in elke andere bedrijfstak trok de activiteit zich als een gek terug.

Toen in het hele land thuisbestellingen werden ingevoerd en mensen zich zorgen maakten over de mogelijkheid om ziek te worden van de ziekte, begonnen veel verkopers hun huizen van de markt te halen, of degenen die erover dachten ze aan te trekken, besloten te wachten. Veel kopers waren niet echt op zoek naar een persoonlijke jacht met een potentieel dodelijk virus dat opdoemde, en virtuele rondleidingen, waar ze zelfs een mogelijkheid waren, waren niet per se een voldoende vervanging. Tientallen miljoenen Amerikanen hebben hun baan verloren en de toekomst van de economie is onzeker, waardoor veel mensen aarzelen om te kopen. En voor veel verkopers was het idee om meerdere mensen hun huis in en uit te laten fietsen niet aantrekkelijk.

Dat was de onmiddellijke schok van de pandemie, vooral eind maart en begin april, toen deze onderdak-bevelen echt wijdverbreid waren, zei Taylor Marr, een econoom bij Redfin. Hij zei dat tot nu toe de grootste stilstand van de markt de week voor Pasen was.

Eind april, Curbed heeft de directe schade in kaart gebracht :

Webverkeer naar onroerend goed portals zoals Zillow en Redfin daalden met bijna 40 procent in de onmiddellijke nasleep van de pandemie. Nieuwe aanbiedingen van huizen te koop aanvankelijk gedaald met maar liefst 70 procent in sommige markten zoals New York en East Bay, Californië. Wekelijkse hypotheekaanvragen daalde begin april met 17,9 procent.

De crisis sloeg niet overal even hard toe. Volgens AEI's tracking van hypotheek slot activiteit , wat betekent dat wanneer leners en geldschieters het eens worden over een rentetarief voor een bepaalde periode voor een aankoop, de activiteit in een groot deel van het land stortte van de 14e tot de 17e week van 2020 - in feite eind maart en april. New York en Michigan zagen bijvoorbeeld de tarieven op jaarbasis met meer dan 50 procent dalen; Washington, Nevada en Illinois met ongeveer 25 procent; en Texas, Wisconsin en Florida met ongeveer 15 procent. (Een handvol staten, zoals de Dakota's, Nebraska en Oklahoma, zagen de sluisactiviteit toenemen.)

Een kaart die laat zien waar de activiteit van hypotheekrenteaftrek steeg en daalde.

Geef de jaar-op-jaar verandering in de vergrendelingsactiviteit van het aankooptarief, weken 14-17, 2020.

AEI Huisvestingscentrum

De activiteit is sindsdien weer opgepakt.

Een kaart met de activiteit van de hypotheekrenteafsluiting.

Geef de jaar-op-jaar verandering in de vergrendelingsactiviteit van het aankooptarief, week 20-21, 2020.

AEI Huisvestingscentrum

DelPrete merkte op dat op locaties waar de lockdowns strenger waren en de uitbraak ernstiger, de huizenmarkten een grotere klap hebben gekregen. Dus plaatsen als New York, Pennsylvania en Michigan hebben nieuwe lijsten snel zien dalen en langzamer zien terugkaatsen, terwijl plaatsen zoals Texas minder daalden en sneller herstelden. Het hangt allemaal af van de ernst van de lockdown, zei hij.

Ook niet elk type koper en lener is op dezelfde manier getroffen. Volgens AEI lijken zelfstandigen en niet-Amerikaanse burgers het moeilijker te hebben om een ​​woningkrediet te krijgen.

Hoe de huizenmarkt een beetje in orde is

De huizenmarkt komt, net als het grootste deel van de economie, neer op vraag en aanbod: de huizen die beschikbaar zijn om te kopen en de mensen die ze willen kopen. Toen het coronavirus toesloeg, daalden ze vrijwel tegelijk. Daarom zag je de prijzen niet echt veranderen en bleven ze gestaag omhoog kruipen.

Kopers die hopen een goede deal te krijgen, zullen teleurgesteld zijn, omdat verkopers niet toegeven

Nu neemt de activiteit weer toe, een deel ervan is opgeknapt van de verloren maanden, maar het volgt nog steeds redelijk nauwkeurig. Het lijkt erop dat kopers sneller terugkeren dan verkopers. Dat betekent dat de totale voorraad daalt, wat betekent dat de prijzen niet zo veel dalen. Dat is de reden waarom de lucht niet valt voor woningwaarden, omdat er niet veel aanbod is, zei Olsen.

Kopers die hopen een goede deal te krijgen, zullen teleurgesteld zijn, omdat verkopers niet toegeven, zei Marr.

Het is de moeite waard erop te wijzen dat alleen omdat de interesse in kopen lijkt toe te nemen, niet noodzakelijkerwijs betekent dat iedereen de trekker overhaalt. DelPrete waarschuwde dat veel mensen, die op slot zitten, zich vervelen, hun huis beu zijn en misschien gewoon voor de lol aan het browsen zijn. Het is een vorm van entertainment - alleen omdat ik HGTV kijk, wil nog niet zeggen dat ik een huis ga kopen; Ik ben er een beetje intellectueel nieuwsgierig naar, zei hij.

Sommige gegevens blijven ook achter - wat er in de hele maand april op de huizenmarkt gebeurde, zegt niet noodzakelijkerwijs wat er van week tot week of van dag tot dag gebeurt, vooral gezien hoe snel de coronavirussituatie verandert. En het kopen van een huis kost tijd, van het eerste contact tot het bekijken, het doen van een bod en het sluiten van een deal.

Dit alles wil niet zeggen dat de prijzen overal hetzelfde zullen blijven, of dat de prijzen waarschijnlijk helemaal niet zullen dalen (Olsen uit Zillow denkt dat de prijzen met 2 tot 3 procent kunnen dalen en in oktober hun dieptepunt bereiken), maar tot nu toe is er geen grote duik. EEN Zillow recensie van wat er tijdens eerdere pandemieën met huisvesting is gebeurd, bleek dat tijdens SARS bijvoorbeeld de transactievolumes kelderden, maar dat de huizenprijzen niet veel veranderden.

Zoals Curbed onlangs opmerkte , er gebeurt echter veel op de huizenmarkt dat de gegevens nog niet laten zien, en u kunt gegevens vaak gebruiken om elk verhaal te vertellen dat u maar wilt. De recente gegevens over verschillende stadia van het kopen van een huis komen uit verschillende perioden, dus het is moeilijk om aan elkaar te rijgen. En nationale gegevens vertellen geen lokale verhalen:

Een tekort aan woningen in New York City heeft bijvoorbeeld letterlijk geen invloed op de vraag of iemand een huis kan vinden om te kopen in Texas. Hoewel algemene nationale trends op elk moment voor zelfs de meeste steden kunnen gelden, is elke stad zijn eigen markt met zijn eigen dynamiek.

Dit geldt vooral nu, omdat de pandemie elke stad anders heeft getroffen. New York City is het wereldwijde epicentrum van de pandemie, terwijl de markten in Texas aanzienlijk minder zijn getroffen. Alle rooskleurige gegevens over de nationale huizenmarkt onderschatten waarschijnlijk het probleem in New York City, en alle nare gegevens overdrijven waarschijnlijk de problemen in Texas.

Deze keer is niet de laatste keer

Een deel van de reden waarom het enigszins dissonant kan aanvoelen dat de huizenmarkt op dit moment relatief stabiel is - gezien, weet je, alles - is wat er gebeurde tijdens de laatste grote economische neergang. Prijzen daalde met meer dan 30 procent tijdens de Grote Recessie, en miljoenen mensen verloren hun huis . Maar dit is dat niet.

Laatste keer, het probleem was huisvesting - er was te veel krediet, mensen kregen hypotheken die ze zich niet konden veroorloven, en er was een grote huizenbubbel die uiteindelijk explodeerde. Het scenario is nu anders: krediet is veel krapper, wat betekent dat mensen die een huis bezitten en kopen het waarschijnlijker kunnen betalen.

Kredietverstrakking is gericht, zei Tobias Peter, onderzoeksdirecteur bij het AEI Housing Center.

We weten allemaal dat onder stress de zwakste leners de eersten zijn die worden afgeschermd, zei Pinto. Je doet iemand geen plezier door ze in een periode van stress in huis te halen. Zodra de markt echt zijn dieptepunt bereikt - en dat zullen we niet weten gedurende vele, vele maanden, kan een jaar zijn - dan wil je dat de markt meer beschikbaar is voor die kredietnemers. Je wilt dat ze meegaan in de opwaartse beweging, niet in de neerwaartse richting.

Het optreden van de overheid heeft daarbij een belangrijke rol gespeeld. Het Coronavirus Hulp, noodhulp en economische veiligheid (CARES) Act, de stimuleringswet van $ 2,2 biljoen die eind maart in de wet werd ondertekend, zorgt voor bescherming voor huiseigenaren met door de federale overheid gedekte hypotheken. Het verbiedt kredietverstrekkers van dat soort hypotheken mogen huiseigenaren tot ten minste 30 juni niet worden afgeschermd, en het geeft huiseigenaren het recht om verdraagzaamheid op hun hypotheken te vragen - wat betekent een pauze bij het betalen ervan - gedurende 180 dagen. Ze kunnen ook nog eens 180 dagen uitstel aanvragen.

Verdraagzaamheid heeft wanbetalingen gestopt; anders zouden we een golf van wanbetalingen hebben gezien, zei Susan Wachter, een professor in onroerend goed aan de Wharton School van de Universiteit van Pennsylvania.

De Federal Reserve heeft aangekondigd dat het zal kopen onbeperkte hoeveelheden door hypotheek gedekte effecten , die ook de huizenmarkt heeft gestabiliseerd . Dat heeft geholpen om de rente laag te houden, en sommige huiseigenaren hebben besloten om hiervan te profiteren en te herfinancieren.

Het is verbazingwekkend wat er aan de hand is, en dat is wat er niet aan de hand is, zei Wachter. De huizenmarkt houdt stand, en dat komt omdat we hebben geleerd van de laatste crisis en zijn verhuisd met buitengewone, ongekende steun van de Fed en de federale overheid.

Marr, van Redfin, wees erop dat de werkloosheid en de sluiting van kleine bedrijven zich de komende maanden op de huizenmarkt kunnen voordoen, maar hij benadrukte dat op dit moment de meeste banenverlies en verlofregelingen huurders treffen. huishoudens. Het raakt de te koop staande vastgoedmarkt niet zo hard als mensen misschien denken als ze zien dat 40 miljoen mensen werkloosheid hebben aangevraagd. De meeste daarvan waren tijdelijk en werden gedaan door huurders, dus we zien nog steeds dat de kerncomponent van de vraag naar huisvesting relatief sterk blijft, zei hij.

Dit is intense volatiliteit en onzekerheid

Iedereen die je vertelt dat ze weten wat de toekomst in petto heeft, liegt

Het is een cliché om te zeggen dat de toekomst erg onzeker is, maar dat is het echt. Wat er daarna gebeurt, hangt grotendeels af van wat er met het coronavirus gebeurt – hoe heropening verloopt, of er later dit jaar een heropleving van het coronavirus is, of wetenschappers een behandeling of een vaccin vinden. De huizenmarkt lijkt op dit moment te herstellen, maar wat er in de toekomst zal gebeuren, weet niemand.

Zelfs nu zijn de dingen een beetje raadselachtig, geeft Olsen uit Zillow toe. Soms is het gedrag nogal bizar en kun je het niet echt valideren, zei ze. Dit is intense volatiliteit en onzekerheid.

Sommigen hebben voorspeld dat mensen steden zullen ontvluchten naar de buitenwijken en minder drukke gebieden. In de Bay Area in Californië bijvoorbeeld, Gegevens van Redfin suggereert dat huizenkopers zich meer beginnen te concentreren op Oakland en andere buitenwijken boven San Francisco en San Jose. Maar het is veel te vroeg om te zeggen of New Yorkers massaal naar Connecticut zullen vluchten, of dat mensen uit Chicago massaal naar Wisconsin en Indiana zullen trekken. En nogmaals, het verschilt per geografie - plaatsen als Seattle, Austin en Denver, die het afgelopen jaar een sterkere huizenmarkt hadden, zijn relatief snel hersteld.

Maar over het algemeen blijft de toekomst van de Amerikaanse economie een zwarte doos. Sommigen suggereren dat het snel terug zal stuiteren, terwijl anderen denken dat we een lange slog tegemoet gaan. Als er een diepe en langdurige recessie komt en als de miljoenen mensen die hun baan hebben verloren ze niet terugkrijgen, kan de situatie voor de huizenmarkt, zoals zoveel andere delen van de economie, verslechteren. Hypotheekverdraagzaamheid tot een jaar zal zeker veel huiseigenaren helpen, maar het is niet voor altijd, en mensen kunnen misschien nog steeds niet betalen als het jaar voorbij is.

Hoe langer de economische activiteit wordt verminderd, hoe meer schade het op den duur aan de huizenmarkt zal toebrengen, zei Pinto.