Een strijd over woningsegregatie verdeelt een van Amerika's meest liberale staten
Wie mag er in Connecticut wonen?
Connecticut wordt gerund door Democraten. Het heeft een democratische gouverneur, een luitenant-gouverneur, een democratische meerderheid in het Huis en een overgrote meerderheid in de Senaat, en de hele congresdelegatie is democratisch.
Het is ook verwikkeld in een debat over de vraag of het eigen juridische firmament van de staat haaks staat op de langdurige steun van de Democratische Partij voor burgerrechten, economische kansen voor iedereen en gelijkheid voor de wet.
De strijd is over de vraag of de dorpen en steden van Connecticut de regels moeten veranderen die bepalen welke soorten huizen kunnen worden gebouwd en waar. Momenteel is het in het grootste deel van de staat illegaal om iets anders dan eengezinswoningen te bouwen - meer dan 90 procent van het gezoneerde land is gereserveerd voor eengezinswoningen .
Deze huizen zijn noodzakelijkerwijs duurder dan andere soorten huizen, zoals duplexen, multiplexen, rijtjeshuizen en appartementen. Er zijn ook andere regels, zoals het aantal parkeerplaatsen dat u per woning moet bouwen, of beperkingen op de hoogte van uw eigendom, of een verbod voor huiseigenaren om een apart klein bouwwerk in hun achtertuin te bouwen. Al deze regels hebben tot gevolg dat er minder woningen worden gebouwd, terwijl de vraag blijft groeien.
Een stadskiezer in Greenwich per spoor vervoerd tegen voorgestelde hervormingen die de woningproductie zouden verhogen als een hardhandige aanval op elke gemeente in de staat Connecticut.
Deze overdreven retoriek is gemeengoed. Voormalig Republikeinse kandidaat voor gouverneur Tim Herbst gezworen Als deze wetgeving wordt aangenomen en als de gouverneur dit in de wet ondertekent, zeg ik jullie allemaal, zowel Republikeinen als Democraat, ik geloof dat je een tweeledige opstand zult meemaken in deze staat, zoals je nog nooit hebt gezien .
Meld je aan voor de nieuwsbrief van The Weeds
De Duitse Lopez van Vox is hier om u te begeleiden bij de uitbarsting van beleidsvorming van de Biden-regering. Schrijf u in om onze nieuwsbrief elke vrijdag te ontvangen.
Toch dringen huisvestingsadvocaten er bij de Democraten op aan om actie te ondernemen. Langdurige groepen zoals Open Communities Alliance (OCA) en het Connecticut Fair Housing Centre werken al tientallen jaren aan huisvestingskwesties, waaronder hervorming van het bestemmingsplan.
Maar een nieuwere groep, Desegregate CT, heeft dit jaar het debat gedomineerd. Gevormd in juni 2020 door Sara Bronin, professor in de rechten van de Universiteit van Connecticut, nadat de moord op George Floyd tot landelijke protesten leidde over burgerrechten en politiehervormingen, heeft Desegregate CT een wetsvoorstel ingediend dat tot doel heeft de bestemmingsplannen van sommige plaatsen te hervormen.
De groep heeft een brede coalitie opgebouwd rond een wetsvoorstel met lokale milieugroeperingen en de gemeentelijke competitie, de Connecticut Conference of Municipalities. Dit is geen kleine staatsgreep - in Californië, waar de hervorming van het bestemmingsplan decennialang een politiek derde spoor is geweest, analogen van deze groepen zijn vaak geweest bittere tegenstanders van over de gehele staat woningen hervormingen die gericht zijn op het verhogen van de woningproductie en het verminderen van de macht van lokale functionarissen om het proces te belemmeren.
Maar Desegregate CT is doorgegaan zonder de steun van OCA of het Connecticut Fair Housing Center (de eerste heeft een eigen wetsvoorstel dat zich een weg baant door de staatswetgever). Het zijn opmerkelijke omissies gezien hun grote aantal supporters.
Ik geloof dat je een tweeledige opstand in deze staat zult meemaken, zoals je nog nooit hebt gezienEr blijven vragen hangen over de vraag of het wetsvoorstel van Desegregate CT de staat daadwerkelijk zou desegregeren en of de naam van de groep de hervormingen die in het wetsvoorstel zijn verpakt, overdrijft. Voorstanders van de wetgeving merken op dat dit een eerste stap is, maar in een interview met Vox wil de oprichter van de groep, Bronin, niet bevestigen of de coalitie na deze zittingsperiode in werking blijft. Desegregatie van de voorpagina van de CT-website eerder gezegd dat zijn wetsvoorstel, SB 1024, al onze voorstellen bevat, wat aangeeft dat het definitief is als het in de wet wordt ondertekend, maar Bronin verduidelijkte maandag na publicatie dat ze het wetsvoorstel als een eerste stap beschouwt.
Twee experts op het gebied van eerlijke huisvesting die bekend zijn met Connecticut, vertelden Vox dat deze wetgeving wetgevers in staat zou kunnen stellen te geloven dat ze klaar zijn met het probleem, en niet tot verdere actie zal leiden om er echt voor te zorgen dat de huisvestingsregels van Connecticut zijn ontworpen om belemmeringen voor het bouwen van voldoende huizen weg te nemen.
Bronin vertelde Vox: Er zijn zoveel mensen die zijn ontwaakt voor het belang van zonering op zoveel verschillende aspecten van het leven. Door door zonering te koppelen aan kwesties als burgerrechten, economische kansen en milieubescherming, heeft Desegregate CT een vaak genegeerde, gevoelige kwestie naar voren gebracht in een staat die rijp is voor hervorming.
De groep heeft lof gekregen van wetgevers en belangengroepen voor haar werk bij het opbouwen van een diverse coalitie en het streven naar input van uiteenlopende stemmen.
Maar die consensus heeft misschien een prijskaartje gehad.
De lokale bestemmingsplannen van Connecticut verankeren klassenverschillen - en het creëert nieuwe politieke breuklijnen
Volgens één maat door onderzoekers van de Wharton School van de University of Pennsylvania, heeft Connecticut de 15e meest gereguleerde woningbouwomgeving. Door dit te doen, heeft het armere mensen beperkt tot kleine delen van de staat en heeft waarschijnlijk talloze anderen ontmoedigd om ooit naar de staat te verhuizen .
Een andere maatregel, de Kansenatlas gemaakt door onderzoekers van de universiteit van Harvard, brengt kansen in de staat in kaart. De kaart van Connecticut (hieronder afgebeeld) toont een zee van blauw met donkere rode vlekken. Inwoners van de blauwe provincies kunnen verwachten dat hun kinderen opgroeien en een goed inkomen verdienen. Maar de kaart onthult ook de segregatie-effecten van het bestemmingsplanbeleid van plaatsen. Armoede is geconcentreerd in een paar kleine zakken, zozeer zelfs dat in sommige van de rode gebieden een kind dat daar wordt geboren, zou kunnen verwachten op te groeien en dat hun huishouden minder dan een derde zou verdienen van wat een kind in een nabijgelegen donkerblauw gebied zou verdienen .
Een duidelijk voorbeeld hiervan is de hoofdstad Hartford, die NBC Connecticut-rapporten heeft een armoedecijfer van 31,2 procent, terwijl de omliggende voorsteden een armoedecijfer van 7,8 procent zien.
Door het aanbod van woningen kunstmatig te beperken door middel van omslachtige regelgeving, heeft Connecticut in feite de kosten van levensonderhoud voor iedereen opgedreven en Amerikanen met een laag en gemiddeld inkomen uit de prijs gezet om in de meeste van zijn dorpen en steden te wonen. Simpel gezegd: minder woningen en een groeiende vraag zorgen voor hogere prijzen voor iedereen.
Als onderdeel van haar Gescheiden door ontwerp serie, de Connecticut Mirror's Jacqui Thomas gemeld dat meer dan drie dozijn steden in de staat de afgelopen twee decennia de bouw van particulier ontwikkelde duplexen en appartementen binnen hun grenzen hebben geblokkeerd, vaak door exclusieve bestemmingsplannen. In 18 van die steden is het minstens 28 jaar geleden. Door deze metaforisch ommuurde enclaves te creëren, hebben gemeenten niet alleen de huisvestingskosten voor mensen met een laag inkomen opgedreven, maar ook gezinnen met lagere inkomens verhinderd om huisvesting te vinden op een plek waar hun kinderen naar goede scholen kunnen gaan.
In recente jaren, naarmate de crisis acuter is geworden , kunnen zelfs de kinderen van huiseigenaren in Connecticut moeite hebben om een woning te vinden in hun thuisstaat (in New Haven County zijn de huizenprijzen gestegen 29,4 procent sinds vorig jaar - een van de gevolgen van de Covid-19-pandemie was: bestaande nationale leveringsproblemen verergeren ). Als gevolg hiervan heeft de beweging om deze regels te versoepelen en de ontwikkeling van dichtere woningen mogelijk te maken, ingang gevonden. Onderweg stuitte het echter op felle tegenstand.
Tijdens een 24-uur durende hoorzitting die op maandag 15 maart begon en zich uitstrekte tot dinsdag, wachtten 340 mensen geduldig op hun beurt om te spreken over de hervorming van het bestemmingsplan en hoe zij geloven dat meergezinswoningen hun gemeenschappen zouden beïnvloeden. terwijl ambtenaren probeerden iedereen op tijd te houden. Voor- en tegenstanders hadden ruzie over lokale controle, karakter van de buurt, of bepaalde leden van de Desegregate CT-coalitie het wetsvoorstel echt steunden, raciale rechtvaardigheid, natuurbehoud en meer.
Maar wat zou het wetsvoorstel eigenlijk doen?
Wat staat er op de rekening?
Er is spanning tussen de ambitieuze naam van Desegregate CT en het wetsvoorstel dat een voorstander gematigd noemde. Enerzijds noemt de coalitie de staat een van de meest gesegregeerde plekken van het land. Aan de andere kant twijfelen veel waarnemers over hoeveel deze wetgeving zou veranderen over hoe de bestaande bestemmingsplannen van Connecticut gemeenschappen scheiden.
Joe DeLong, uitvoerend directeur van de Connecticut Conference of Municipalities (CCM), een onpartijdige organisatie die de dorpen en steden van de staat vertegenwoordigt, vertelde Vox dat de commissie van zijn organisatie, die de voorstellen van SB 1024 beoordeelde, volledig unaniem was over elke plank. Groepen zoals CCM waren tegen hervorming van de bestemmingsplannen in andere staten, maar hebben zich aangesloten bij de coalitie van Desegregate CT, zogenaamd onder de vlag van raciale en economische verandering. DeLong vertelde Vox echter dat ik eerlijk gezegd niet geloof dat deze reeks voorstellen echt veel te maken heeft met gelijkheid, eraan toevoegend dat in werkelijkheid de meerderheid van de gemeenschappen die hij vertegenwoordigt geen enorme verandering zou zien met de implementatie van deze wetgeving.
Er zijn een paar belangrijke onderdelen van het wetsvoorstel.
Over de gehele staat legalisatie van Accessory Dwelling Units (ADU's) : ADU's zijn kleine vrijstaande woningen op bestaande eigendommen, zoals een verbouwde garage, een souterrain of een tiny house in de achtertuin. Legalisatie van deze woningen heeft verhoogde woningproductie in sommige steden in Californië.
in Connecticut, deze zijn al toegestaan in 92 procent van de steden volgens onderzoek van de oprichter van Desegregate CT, Bronin. Maar zelfs in veel van die rechtsgebieden bestaan er beperkingen op wanneer en waar ze kunnen worden gebouwd. Desegregatie van CT's uit onderzoek blijkt dat slechts 57 procent van de eengezinsdistricten hen toestaat zonder dure openbare hoorzittingen of zware eisen. SB 1024 zou ervoor zorgen dat ADU's van rechtswege legaal zouden zijn overal waar een eengezinswoning is, naast andere veranderingen die de ADU-productie willen verhogen.
De staatsvoorrangswet van Californië die appartementen in de achtertuin dereguleert, heeft een solide ADU-bouwhausse veroorzaakt. https://t.co/FhZwI5S1P9 pic.twitter.com/aEa4dy2jXn
- @.@ Kristoncapps (@kristoncapps) 25 maart 2021
Caps instellen voor parkeerminima: Vaak stellen gemeenten een minimumaantal parkeerplaatsen per woning vast, maar dat kan vaak de behoefte van de bewoners overtreffen en de afhankelijkheid van auto's aanmoedigen. Stelt u zich een appartementsgebouw met 20 eenheden voor dat twee parkeerplaatsen per eenheid moet hebben - zo'n eigendom zou ofwel onnodig duur worden vanwege de grond die nodig is voor parkeren, of waarschijnlijker wel dan niet zou het gewoon nooit worden gebouwd.
Desegregatie van CT's wetsvoorstel zou de parkeervereisten beperken tot wat experts zeggen dat Vox een redelijk niveau is - nul voor meergezinswoningen in de buurt van transit, één voor studio's of appartementen met één slaapkamer en twee voor appartementen met twee of meer slaapkamers. Dit zou extra parkeergelegenheid niet verbieden als een ontwikkelaar het gevoel heeft dat het onroerend goed dit nodig heeft, maar het dwingt hen niet onnodig om potentieel verspillende plekken te bouwen.
Toen hem werd gevraagd naar het potentieel van het wetsvoorstel, beschreef Norman Garrick, hoogleraar civiele en milieutechniek aan de Universiteit van Connecticut, een expert in transport en stadsplanning, het als een kleine eerste stap.
Ik bedoel, als je het hebt over succes in termen van desegregatie van de staat, denk ik dat er nog veel andere stappen nodig zijn om dat doel te bereiken, zei Garrick. Ik denk dat dit een kleine eerste stap is om het gesprek echt op tafel te krijgen.
Salim Furth, een senior research fellow bij het Mercatus Center, was botter. Hij vertelde Vox dat de parkeervereisten waarschijnlijk niet veel effect zouden hebben, omdat de meeste steden toch niet hoger zouden zijn dan [de nieuwe limiet].
Legaliseer meergezinswoningen tussen twee en vier eenheden in de buurt van doorvoer en langs hoofdstraten: Dit is het deel dat het grootste potentieel heeft om het woninglandschap van Connecticut te veranderen - door een groot deel van de tijdrovende, dure en vaak onnodige beoordeling door lokale planningsautoriteiten te verminderen. Doorgangsgerichte ontwikkeling en ontwikkeling langs hoofdstraten stimuleert beloopbare gemeenschappen waar mensen gemakkelijk winkels en andere delen van de staat kunnen bereiken. De specifieke kenmerken van de wetgeving vereisen dat gemeenten 50 procent van het land in de buurt van transit reserveren voor meergezinsontwikkeling.
Echter, Desegregatie CT merkt op dat: veel, maar niet alle steden hebben het gebied rond hun doorvoerstations al gezoneerd met behulp van ten minste enkele van de soorten zonering die we voorstellen ... wat koud water over het idee gooit dat hun wetgeving veel meer woningen zou kunnen opleveren wordt gebouwd.
De lastige politiek van bestemmingsplanhervorming
Zoals Matthew Yglesias opgetekend voor Vox probeerde voormalig president Donald Trump de hervorming van het bestemmingsplan tot een wigkwestie te maken tijdens de verkiezingen van 2020 – waarbij hij de ‘huisvrouwen in de voorsteden van Amerika’ waarschuwde dat Biden ‘je buurt en je Amerikaanse droom zal vernietigen’. zijn horloge, Er zullen geen woningen met een laag inkomen meer naar de buitenwijken worden gedwongen.
Op de meeste plaatsen werd dit geen opvallend campagneprobleem. Maar in Connecticut zagen de Republikeinen een kans om te profiteren van een kwestie die de Democratische Partij zou verdelen. Republikeinen waarschuwden dat het verliezen van lokale controle steden in staat zou stellen om het bestemmingsplan te dicteren, campagne voerend onder de naam Hands Off Our Zoning. Democraten pakten nog steeds twee zetels in de Senaat om een supermeerderheid te behalen en wonnen meerdere zetels in het Huis, maar ze blijven bang dat zonder Trump op de stemming in de komende jaren een zoneringsboodschap meer opvalt bij kiezers.
Ondanks alle consensus die Desegregate CT deed, kreeg het tijdens de 24-uurs hoorzitting nog steeds een aanzienlijke terugslag. Toespelingen op het karakter van de buurt en hoe familiesteden zouden kunnen worden bedreigd door niet-eengezinswoningen werden herhaald tijdens de hoorzitting, evenals meerdere klachten dat het wetsvoorstel de lokale controle zou bedreigen (een beschuldiging die Yale Law-professor David Schleicher antwoordt , opmerkend, als er iets is, hebben promotors van SB 1024 te weinig gedaan om de groei van nieuwe woningen te stimuleren, waarbij ze uitstelden van belangen in steden.).
De hervormingen in SB 1024 zijn noodzakelijk, en het land zou beter af zijn als elke staat ADU's zou legaliseren, transitgerichte ontwikkeling zou stimuleren en limieten zou stellen aan parkeerminima. Maar de betaalbaarheid van huisvesting en economische segregatie, vooral in de meest kansrijke corridors van het land, zijn enorme problemen. Ze zullen jaren en jaren werk vergen om lokale gekozen functionarissen te overtuigen van de economische voordelen van het veranderen van deze regels en om de angst van huiseigenaren weg te nemen over hoe de veranderingen hun manier van leven zullen beïnvloeden.
Op geen enkele manier kan dit ene wetsvoorstel worden beschouwd als een poging om alle voorstellen van een groep serieus te nemen over de desegregatie van de staat. Na publicatie benadrukte Bronin dat Desegregate CT het hiermee eens is en zoekt naar manieren om na de wetgevende zitting verder te werken aan huisvestingsvraagstukken.
Het niveau van terugdringing van zelfs bescheiden hervormingen zou de aanpak van Desegregate CT kunnen valideren - het bouwen van een staatsbrede coalitie om langzame maar gestage veranderingen door te voeren die de inwoners niet afschrikken, zou de enige weg naar verandering kunnen zijn. Sommige tegenstanders maken zich zorgen dat als de opvallendheid van het probleem verontwaardiging zal veroorzaken, het de moeite waard is om zoveel mogelijk gedaan te krijgen.
Als je denkt in de voorstedelijke context, zal snelle verandering een terugslag krijgen en ik zou zeggen dat geleidelijke verandering op de lange termijn waarschijnlijk politiek haalbaarder zal zijn, vertelde Furth aan Vox.
De bijnaam van Connecticut is tenslotte The Land of Steady Habits. Het veranderen ervan kost tijd.
Update, 29 maart 2021: Dit artikel is bijgewerkt om de huidige beperkingen van Connecticut op Accessory Dwelling Units (ADU's) te verduidelijken en hoe SB 1024 de productie ervan in de staat zou beïnvloeden. Het is ook bijgewerkt met verduidelijkingen van de oprichter van Desegregate CT, Sara Bronin, over haar plannen voor de groep na de wetgevende sessie.
